Immobilienbeteiligungen und Immobilienfonds

Unsere Produkte:

Was ist eine Immobilienfondsbeteiligung?

Die Anlageklasse "Immobilienfonds" ist eine unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Chancen und Risiken. Grundsätzlich eine Sachwertinvestition! Im Gegensatz zu den Flugzeug- oder Schiffsbeteiligung erwirbt die Gesellschaft hier auch ein Grundstück.

Wer sein Kapital oder zumindest einen Teil davon in einen Immobilienfonds anlegen möchte, wird zunächst einmal vor die Wahl gestellt, ob er in einen offenen oder in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren möchte.

Geschlossene Immobilienfonds sind meistens in der Regel in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG) oder auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes (GbR) konzipiert. Bei Investitionen im Ausland können auch ausländische Rechtsformen genutzt werden.

Dabei werden die Kommanditanteile an der Gesellschaft über einen bestimmten Platzierungszeitraum zum Verkauf angeboten. Der Anleger beteiligt sich mit einem festen Betrag an der Kommanditgesellschaft (Kommanditeinlage). Die Mindesthöhe dieses Betrages ist abhängig von den Vorgaben des Fondsinitiators und dem Wirtschaftsgut. Sie liegt in der Regel zwischen 5.000 und 25.000 Euro, zzgl. 0-5 % Agio. Ist die geplante Eigenkapitalquote erreicht, wird der Fonds geschlossen. Mit dem eingesammelten Kapital (Eigenkapital) werden die Emissionskosten bezahlt und die Anlagegüter gegebenenfalls unter Einsatz zusätzlichen Fremdkapitals erworben. Die Fremdkapitalquote hängt unter anderem vom Anlagegut ab (üblich zwischen 45–55%).

Zweck und Ziel der Gesellschaftsbeteiligung

1. primär, aufgrund identischer Anlage- u. Renditegesichtspunkten ihr Kapital mehrend anzulegen,
2. gemeinsam den Erwerb einer oder mehrere Immobilien im Millionenbereich aufgrund der notwendigen Kapitalvolumina zu ermöglichen,
um
3. operative Erträge in Form von jährlichen Ausschüttungen zu erwirtschaften,
4. bei dem späteren Verkauf, Handelsgewinne/Renditen zu erzielen.

Haftung beim Immobilienfonds

Mangelnder wirtschaftlicher Erfolg kann, je nach Rechtsform des Fonds, zu einer faktischen Nachschusspflicht führen. Bei den Fonds in der Rechtsform der KG, in denen sich der Anleger als Kommanditist beteiligt, ist seine Haftung auf die geleistete Einlage beschränkt ist. Hier kann jedoch die Haftung für erhaltene, aber durch den Fonds nicht verdiente (erwirtschaftete) Ausschüttungen (zum Beispiel durch Mietgarantien) wiederaufleben (§ 172 HGB).

Anders bei der GbR. Die Haftung ist gesamtschuldnerisch, d.h. im Außenverhältnis muss der einzelne Gesellschafter zunächst für alle Schulden der GbR auch mit seinem Privatvermögen haften, im Innenverhältnis kann er dann in der Folge das Geld wieder von seinen Mitgesellschaftern verlangen.

Vielfach werden geschlossene Fonds über ihre interne Finanzierung hinaus auch auf Zeichnerebene mit einem Kredit finanziert. Bei schlechter Performance des Investments kann leicht ein negativer Leverage-Effekt entstehen.

Steuerliche Aspekte

Die steuerliche Behandlung geschlossener Fonds hängt von der Tätigkeit des Fonds und seiner Rechtsform ab. Bei Immobilienfonds hat der Anleger in der Regel entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Bei geschlossenen Auslands-Immobilienfonds kommt der Anleger i. d. R. in den Genuss verschiedener steuerlicher Vergünstigungen durch das sog. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das dem deutschen Anleger eine vorteilhafte Besteuerung im Investitionsland (Belegenheitsprinzip) ermöglicht. Zudem können oft ausländische Steuerfreibeträge genutzt werden.

Kapitalbindung / Laufzeit

Ein signifikanter Unterschied zwischen dem offenen und geschlossenen Immobilienfonds ist die Fungibilität des Kapitals! Ein Verkauf von Anteilen vor der Auflösung des Fonds ist nur möglich, wenn man selbst oder über den Zweitmarkt einen Käufer dafür findet. Der Preis orientiert sich, wie immer, an Angebot und Nachfrage. Wobei der Anteil an einem offenen Fonds jederzeit veräusserbar ist, ist das Zeitfenster des geschlossenen Immobilienfonds (Prognose im Prospekt) unbegrenzt. Die Anlagedauer ist langfristig und hängt zum Beispiel von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftgutes oder aber vom angedachten Verkaufszeitpunkt ab. Gesellschafter können hier nur über den second-hand-markt aussteigen oder die Gesellschafter beschließen mit einer Mehrheit von 75 % den Verkauf.

Grundsätzlich kann über das gebunden Kapital kurz- bis mittelfristig nicht verfügt werden. Einzelne Entnahmen / Ausschüttungen führen sukzessive das Kapital an den Anleger zurück (return on invest).

Um die Handelbarkeit zu erhöhen, hat sich für die Verwertung von zurückgegebenen Beteiligungen ein Zweitmarkt etabliert.

Wie ist die Renditeerwartung?

Die tatsächliche Rendite lässt sich von vorne herein nicht errechnen. Sie ist erst am Ende letztendlichem nach dem Verkauf der Immobilie(n) unter Zugrundelegung des zeitlichen Cashflows möglich! Bei den meisten Beteiligungen entstehen Renditen im 2-stelligen Bereich! Entsprechende Darstellungen sind nur Prognosen!

In den meisten Fällen wird bei geschlossenen Fonds die Rendite nach der "Methode interner Zinsfuß" (IRR) dargestellt. Der interne Zinsfuß ist aber nicht vergleichbar mit den Zinsen auf Sparbüchern oder Rentenpapieren. Er gibt nicht die Verzinsung des eingezahlten Kapitals, sondern die Verzinsung des jeweils über die Laufzeit des Fonds im Schnitt gebundenen Kapitals an. Die Höhe des gebundenen Kapitals ändert sich während der Laufzeit durch Ausschüttungen bzw. Entnahmen sowie die entsprechenden Steuerzahlungen.

Dabei unterstellt die Methode die Wiederanlage des zurückgeflossenen Kapitals unter Berücksichtigung der entsprechenden Barwertabzinsung zu der sich rechnerisch ergebenden Gesamtrendite (daher auch der Begriff "interne Rendite"). Selbstverständlich kann eine Wiederanlage zu der sich teilweise ergebenden hohen Rendite nicht immer unterstellt werden. Der interne Zinsfuß bildet aber zutreffend die Eigenrendite auf das zum jeweiligen Stichtag gebundene Kapital ab. Methodenbedingt führen gute Fondsergebnisse in Kombination mit sehr kurzen Laufzeiten zu hohen nominellen internen Renditen.

Welcher Anlagetyp Sie sind?

Für eine Beteiligung ist der jeweilige Anlegertyp entscheidend! Sollten Sie nicht der etwas risikobereitere spekulativere Anlegertyp - also eher konservativ sein - empfehlen wir Ihnen nur bedingt dieses Anlage-Asset!

Chancen und Risiken

Ein Hauptziel ist die Erwirtschaftung einer überdurchschnittlichen Nachsteuer-Rendite. Dafür werden oft steuerliche Besonderheiten der einzelnen Anlagegüter (Abschreibung bei Immobilien), aber auch besondere Konzeptionen (z. B. ausländische Betriebsstätten) genutzt.

Ein weiterer wesentlicher Renditeaspekt ergibt sich daraus, dass sich die Kassenhaltung der Beteiligungs-gesellschaft auf die operativ zu erwartenden Kosten und eine Liquiditätsreserve beschränkt. Die Eigenheiten der geschlossenen Anlage verlangen, anders als das bei offenen Fonds der Fall ist, keine Reserve an Barmitteln, um aussteigewillige Anleger auszuzahlen. Da die Barreserve im Fonds somit in der Regel wesentlich niedriger ist, wird die Rendite nicht durch die gewichtete Geldmarktverzinsung geschmälert.

Totalverlustrisiko besteht. Zumeist nur eher theoretisch existent (bspw. bei betrügerischen Absichten). Für geschlossene Fonds gibt es keinen Einlagensicherungsfonds.