Immobilien

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Die Immobilie!

Die Immobilie ist die klassische Sachwertinvestition!
Eine Immobilie - im lateinischen "im-mobilis" für eine nicht bewegliche Sache - steht in der Rechts- und Wirtschaftssprache für ein "unbewegliches Sach-/Wirtschaftsgut".

Gewinne mit Immobilien!
Wer viel erreichen möchte muss handeln – am besten mit Immobilien!
Alles entscheidend ist: die Lage, die Lage und nochmals die Lage!

Wenn man einmal von einer nicht sicher kalkulierbaren Wertsteigerung bei Immobilien absieht, gibt es im Wesentlichen zwei verschiedene Renditemodelle mit unterschiedlicher Handlungsmaxime:

1. Halten und verwalten
Bei dieser Variante wird eine Immobilie erworben oder gebaut und die Rendite durch langfristige Mieterträge erwirtschaftet. Die Werterhaltung ist dabei ebenfalls ein wichtiges Ziel.

2. Kaufen und verkaufen
Es wird eine Immobilie unter dem aktuellen Marktwert erworben, um sie möglichst schnell wieder mit Gewinn zu veräußern. Zusammen mit dem zwischenzeitlichen Mietgewinn entsteht die Rendite.

Die Rendite entsteht durch:
1. Halten und verwalten: Gewinnquelle I – Mietgewinn
2. Verkaufen: Gewinnquelle II – Handelsgewinn

Seit Menschengedenken erfolgt die Investition in Immobilien primär für die Gestaltung des persönlichen Lebensraums und der damit verbundenen erfüllbaren "Lebensqualität" des Einzelnen. Immobilienbesitz dient grundsätzlich auch als Baustein für die spätere Altersversorgung. Auch im Hinblick auf den Inflationsschutz die eigentlich sicherste Anlageform.

Eine Immobilie (auch Anwesen oder Liegenschaft genannt) ist im allgemeinen Sprachgebrauch ein Grundstück inklusive der darauf befindlicher Gebäude.

Im Vergleich zu einem Immobilienfonds erwirbt der Investor Realeigentum, d.h., er kauft direkt und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks/Immobilie erfolgt über:

1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag,
2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang,
3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Immobilien können, wie bewegliche Sachen, mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (z.B. die Belehnbarkeit, Hypothek) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute. Für Grundstücke ist in der Regel nachhaltig jedes Jahr die Grundsteuer an die Gemeinde zu entrichten. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft, der Steuermesszahl und vom Hebesatz (Prozentsatz) der einzelnen Kommunen ab.
Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. §§ 3, 4 GrStG). Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren auch eine prozentuale Grunderwerbsteuer an.

Grundsätzlich unterscheidet sich die Nutzungsart der Immobilien in Wohn- Gewerbe- und Büroimmoblien. Die Investition geht über die eigengenutze bzw. fremdvermietete Immobilie.

Besonderes Interesse im Bereich der zu vermietenden Immobilien finden zurzeit "denkmalgeschützte Immobilien".
Grundlage um die Steuervorteile für Denkmal-Immobilien zu nutzen, sind die §§ 7h, 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes. Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben.

Die Denkmalabschreibung auf den Sanierungsanteil:

auf die Herstellungskosten: 8 Jahre x 9 % und 4 Jahre x 7 %
dies bedeutet 100 % in 12 Jahren
+ lineare AfA für die Anschaffungskosten (ohne Sanierungsanteil):
der Altbausubstanz
40 Jahre x 2,5 % (für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertig gestellt wurden)
50 Jahre x 2,0 % (für Gebäude, die vor dem 31.12.1924 fertig gestellt wurden)

Wertermittlung

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988) geregelt. Sie ist eine amtliche Verordnung auf der Grundlage des § 194 BauGB über die Bewertung von Immobilien.

Zur Ermittlung von Immobilienwerte gibt es folgende Verfahren:

Das Sachwertverfahren
ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 21 bis 25 WertV geregelt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grunds und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.

Das Ertragswertverfahren
dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.

Das Vergleichswertverfahren
ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 13 Wertermittlungsverordnung -WertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.

Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend.

Wie ist die Renditeerwartung?

Wie bei allen anderen Investments lässt sich auch bei Immobilien erst am Ende der Zeitachse, also nach einem Verkauf, eine exakte Rendite errechnen. Dafür sind die tatsächlichen Zahlenströme (Kaufpreis als negativer Barwert, Einnahmen etc. u.v.m.) notwendig.

Maßgebend sind auch hier der Kaufzeitpunkt sowie das Angebot und die Nachfrage.
Antizyklische Investitionen wie in der aktuellen Situation (Ende 2010 nach der Finanz- u. Wirtschaftskrise) sind äußerst empfehlenswert. Zurzeit können Immobilien aus der Bankenverwertung und aus Zwangsversteigerungen extrem günstig erworben werden.

Einkaufen - halten - verwalten - verkaufen:
Gewinnquelle I – Mietgewinn
Gewinnquelle II – Handelsgewinn

Aktuell aufgrund unterschiedlicher Marktgegebenheiten ist ein günstiger Einkauf von Immobilien möglich. Zudem ergibt das extrem niedrige Zinsniveau sinnvolle Anreize.

In den meisten Fällen wird die Rendite nach der "Methode interner Zinsfuß" (IRR) dargestellt. Der interne Zinsfuß ist aber nicht vergleichbar mit den Zinsen auf Sparbüchern oder Rentenpapieren. Er gibt nicht die Verzinsung des eingezahlten Kapitals, sondern die Verzinsung des jeweils über die Laufzeit des Fonds im Schnitt gebundenen Kapitals an. Die Höhe des gebundenen Kapitals ändert sich während der Laufzeit durch Ausschüttungen bzw. Entnahmen sowie die entsprechenden Steuerzahlungen. Dabei unterstellt die Methode die Wiederanlage des zurückgeflossenen Kapitals unter Berücksichtigung der entsprechenden Barwertabzinsung zu der sich rechnerisch ergebenden Gesamtrendite (daher auch der Begriff "interne Rendite"). Selbstverständlich kann eine Wiederanlage zu der sich teilweise ergebenden hohen Rendite nicht immer unterstellt werden. Der interne Zinsfuß bildet aber zutreffend die Eigenrendite auf das zum jeweiligen Stichtag gebundene Kapital ab. Methodenbedingt führen gute Fondsergebnisse in Kombination mit sehr kurzen Laufzeiten zu hohen nominellen internen Renditen.

Wer ist für dieses Investment geeignet?

Grundsätzlich jeder!
Insbesondere für den eher vorsichtigen konservativen Anleger als Alternative zu Bankanlagen.

Chancen und Risiken

Liegen in der Lage der Immobilien, im Einkaufspreis, im Bauzustand (mit möglichen nicht erkannten Sanierungsstau) und den Marktverhältnissen beim Verkaufszeitpunkt.